Qual è la differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale? Sono due verifiche diverse, entrambe importanti prima di vendere, acquistare, locare o regolarizzare un immobile. La conformità urbanistica riguarda i titoli edilizi e la legittimità delle opere; la conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato reale e i dati depositati al Catasto.
Che cos’è la conformità urbanistica
La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e i titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione o le trasformazioni successive. La verifica può richiedere il controllo di licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, condoni, sanatorie, CILA, SCIA, elaborati grafici e altre autorizzazioni depositate presso il Comune.
Che cos’è la conformità catastale
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e la documentazione depositata al Catasto, in particolare la planimetria catastale. Si controllano distribuzione interna, tramezzi, superfici, vani, dati identificativi e intestazioni.
Qual è la differenza tra conformità urbanistica e catastale
La conformità urbanistica risponde alla domanda: l’immobile è stato costruito e modificato in modo legittimo secondo i titoli edilizi? La conformità catastale risponde invece alla domanda: il Catasto rappresenta correttamente l’immobile così com’è oggi?
Un immobile può essere conforme al Catasto ma non urbanisticamente
Una modifica interna può essere stata riportata nella planimetria catastale senza essere stata autorizzata dal Comune. In questo caso l’aggiornamento catastale non dimostra la regolarità urbanistica e non sana eventuali abusi edilizi.
Un immobile può essere urbanisticamente conforme ma non catastalmente aggiornato
Può accadere che i lavori siano stati autorizzati, ma che la planimetria catastale non sia stata aggiornata correttamente. La situazione urbanistica può quindi essere regolare mentre la documentazione catastale non rispecchia lo stato reale.
Perché è importante verificarle entrambe
La mancata verifica può rallentare la vendita, creare contestazioni, causare difficoltà al rogito e comportare aggiornamenti o spese impreviste. Le difformità emergono spesso quando la compravendita è già avviata, rendendo più difficile intervenire con tempi adeguati.
Quando controllare la conformità urbanistica e catastale
Il controllo è consigliabile prima di mettere in vendita o acquistare un immobile, prima di una successione o divisione patrimoniale, in caso di ristrutturazione o quando si sospettano modifiche eseguite nel tempo senza documentazione completa.
Come verificare la conformità di un immobile
- raccogliere planimetria, visura catastale e documenti di provenienza;
- ricostruire i titoli edilizi e la storia urbanistica presso il Comune;
- confrontare la documentazione con lo stato reale dell’immobile;
- individuare eventuali difformità e valutarne il percorso tecnico-amministrativo.
Conclusioni
Conformità urbanistica e conformità catastale non sono sinonimi. La prima riguarda la legittimità edilizia dell’immobile, mentre la seconda riguarda l’aggiornamento e la corrispondenza dei dati catastali. Verificarle entrambe in anticipo aiuta a ridurre i rischi e a gestire con maggiore sicurezza vendite, acquisti e regolarizzazioni.
architetto Francesco Saverio Forte