Vendere un immobile senza avere prima verificato la sua regolarità urbanistica e catastale è uno degli errori più frequenti e più rischiosi.
Molti proprietari iniziano a trattare la vendita, raccolgono proposte o arrivano addirittura in prossimità del rogito senza avere un quadro chiaro della situazione tecnica e documentale dell’immobile. Quando emergono difformità, incongruenze o carenze documentali, la vendita può rallentarsi, complicarsi o, nei casi peggiori, bloccarsi.
Perché la verifica va fatta prima
La regolarità di un immobile non riguarda un solo aspetto. Occorre verificare almeno tre piani fondamentali, la situazione urbanistico-edilizia, la situazione catastale, la documentazione disponibile e coerente con lo stato di fatto. Un appartamento può risultare conforme al Catasto ma non dal punto di vista edilizio. Oppure può essere stato oggetto di modifiche interne, ampliamenti, chiusure di balconi, soppalchi o diversa distribuzione degli spazi senza un titolo idoneo o senza il necessario aggiornamento documentale.
Cosa bisogna controllare
Prima di mettere in vendita un immobile, è opportuno procedere con una verifica tecnica che riguardi: 1. titoli edilizi: occorre ricostruire la storia autorizzativa dell’immobile: licenza, concessione, permesso di costruire, eventuali condoni, sanatorie, cila, scia o altri titoli intervenuti nel tempo; 2. stato di fatto: l’immobile va confrontato con i titoli edilizi e con gli elaborati disponibili per verificare se la distribuzione interna, i volumi, le superfici, le aperture e gli elementi accessori corrispondano alla situazione legittima; 3. planimetria catastale: va verificato se la planimetria catastale depositata corrisponde realmente all’immobile così come si presenta oggi; 4. dati catastali e intestazioni: è importante controllare la correttezza di foglio, particella, subalterno, categoria, consistenza, rendita e intestazione catastale; 5. eventuali vincoli o criticità: in alcuni casi occorre considerare anche vincoli paesaggistici, storici, condominiali o particolari condizioni urbanistiche che possono incidere sulla commerciabilità o sulla regolarizzazione.
Differenza tra conformità edilizia e catastale
Uno degli equivoci più comuni è pensare che basti una planimetria catastale aggiornata per poter vendere serenamente. Non è così. La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra l’immobile reale e la planimetria depositata al Catasto. La conformità edilizia, invece, riguarda la corrispondenza tra l’immobile e il titolo edilizio che ne legittima la costruzione o la trasformazione. Le due verifiche sono collegate, ma non coincidono. Per questo una semplice visura catastale non è sufficiente a escludere problemi.
Quali problemi possono emergere
Nel corso di una verifica preliminare possono emergere, ad esempio: diversa distribuzione interna non autorizzata, spostamento di tramezzi non regolarizzato, veranda o chiusura di balconi, ampliamenti o soppalchi, difformità tra planimetria catastale e stato reale, assenza o incompletezza dei titoli edilizi, pratiche pregresse mai concluse correttamente, con tutti i problemi hanno la stessa gravità, ma tutti devono essere valutati prima della vendita.
Perché conviene fare una due diligence tecnica prima di mettere l’immobile sul mercato
Una verifica tecnica preliminare consente di capire se l’immobile è immediatamente vendibile, di individuare eventuali difformità e valutarne la sanabilità, di evitare contestazioni durante la trattativa, di fornire all’acquirente un quadro più chiaro e affidabile, di ridurre il rischio di rinvii, riduzioni di prezzo o blocco del rogito. In molti casi, una verifica fatta per tempo permette di risolvere criticità con maggiore tranquillità, evitando che emergano nel momento peggiore.
Un passaggio utile anche per il venditore
La verifica della regolarità non tutela solo l’acquirente.
Tutela anche il venditore, che può affrontare il mercato con maggiore consapevolezza, impostare correttamente la documentazione e gestire la trattativa in modo più serio e credibile.
Prima di vendere un immobile, è sempre opportuno farne verificare la regolarità tecnica e documentale. Un controllo preliminare può evitare problemi, ritardi e contestazioni, e consente di affrontare la vendita con basi più solide.
Se hai un immobile da vendere a Napoli o in Campania e vuoi chiarire preventivamente la sua situazione urbanistica e catastale, una verifica tecnica preliminare può essere il primo passo più utile.