Prima del rogito, una compravendita immobiliare richiede verifiche tecniche per controllare la coerenza tra immobile reale, Catasto, titoli edilizi e condizioni manutentive. Preparare questi controlli in anticipo aiuta a ridurre rischi, ritardi e richieste dell’ultimo momento.
Perché fare verifiche tecniche prima del rogito
La compravendita non riguarda soltanto prezzo e documenti di base. È importante verificare che la situazione reale dell’immobile corrisponda alla documentazione catastale, urbanistica ed edilizia disponibile.
Controllare lo stato reale dell’immobile
Il primo passaggio consiste nell’osservare la configurazione effettiva dell’immobile, la distribuzione interna, le modifiche eseguite nel tempo e le eventuali opere non documentate. Lo stato di fatto è il punto di partenza per ogni confronto tecnico.
Confrontare planimetria catastale e stato di fatto
La planimetria catastale deve essere confrontata con i luoghi reali. Differenze nella distribuzione interna, tramezzi, ripostigli, balconi o verande possono richiedere ulteriori verifiche catastali o urbanistiche.
Verificare i dati catastali
Prima del rogito è opportuno controllare intestazione, foglio, particella, subalterno, categoria, consistenza e rendita catastale. I dati devono essere corretti e coerenti con il titolo di provenienza e con la situazione dell’immobile.
Ricostruire titoli edilizi e situazione urbanistica
È necessario ricostruire la storia edilizia dell’immobile: titolo originario, pratiche successive, varianti, condoni, sanatorie e autorizzazioni relative agli interventi eseguiti nel tempo. Questa verifica aiuta a valutare la coerenza tra configurazione attuale e documentazione disponibile.
Verificare lo stato legittimo dell’immobile
Lo stato legittimo permette di individuare la configurazione urbanisticamente riconosciuta sulla base dei titoli edilizi. Il confronto tra immobile reale, Catasto e documentazione edilizia aiuta a chiarire eventuali difformità prima dell’atto.
Controllare l’Attestato di Prestazione Energetica
È consigliabile verificare per tempo la disponibilità dell’Attestato di Prestazione Energetica e predisporre gli adempimenti necessari, evitando di arrivare agli ultimi giorni prima del rogito con documenti ancora mancanti.
Raccogliere la documentazione condominiale
Se l’immobile si trova in condominio, è utile verificare spese, eventuali arretrati, lavori straordinari deliberati e informazioni dell’amministratore. Questi elementi possono incidere sulla trattativa e sul quadro complessivo dell’operazione.
Valutare stato manutentivo e criticità tecniche
In immobili datati o da ristrutturare è opportuno prestare attenzione a infiltrazioni, umidità, lesioni, degrado delle finiture, impianti datati e altri elementi costruttivi da approfondire. Una verifica preventiva aiuta a evitare sorprese successive.
Quando le verifiche diventano decisive
I controlli sono particolarmente importanti quando l’immobile è stato modificato, la documentazione è incompleta, l’acquirente intende ristrutturare, il bene è datato o il quadro catastale e urbanistico non è lineare.
Quali problemi si evitano con i controlli preventivi
- richieste di chiarimento dell’ultimo momento;
- documenti da integrare in tempi stretti;
- rinvii del rogito;
- costi imprevisti;
- richieste di riduzione del prezzo;
- difficoltà nel concludere l’operazione nei tempi previsti.
Una compravendita più consapevole
Le verifiche tecniche permettono all’acquirente di sapere meglio che cosa sta acquistando e al venditore di presentare l’immobile con maggiore chiarezza. Per entrambe le parti, riducono l’incertezza nel percorso verso il rogito.
Conclusioni
Prima del rogito conviene verificare planimetria, dati catastali, titoli edilizi, stato legittimo, APE, documentazione condominiale e condizioni tecniche dell’immobile. Una verifica preventiva rende la compravendita più solida, trasparente e meno esposta a ritardi o sorprese.